2005年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師《資產(chǎn)評(píng)估》考試大綱(二)

　　3.熟悉運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)的技術(shù)思路及適用范圍；掌握收益法評(píng)估房地產(chǎn)中的純收益、客觀總收益和客觀總費(fèi)用的含義及其關(guān)系；掌握收益法評(píng)估房地產(chǎn)中的醬化率的實(shí)質(zhì)及種類；掌握確定房地產(chǎn)資本化率時(shí)所運(yùn)用的純收益與售價(jià)比率法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法和各種投資收益率排序插入法；掌握運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)的各種計(jì)算公式和分析重點(diǎn)。

　　4.熟悉運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)的技術(shù)思路及適用范圍；掌握運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)的評(píng)估程序及操作步驟；掌握交易情況修正、日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正、容積率修正和土地使用年期修正的方法的具體要求、估算要點(diǎn)和具體過(guò)程；掌握運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)的綜合分析技術(shù)。

　　5.熟悉運(yùn)用成本法評(píng)估房地產(chǎn)的技術(shù)思路及適用范圍；掌握土地評(píng)估中成本法操作步驟、土地價(jià)格的基本組成；熟悉土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、投資利息和土地增值收益等的基本內(nèi)涵及計(jì)算方法；掌握運(yùn)用成本法評(píng)估新建房地產(chǎn)卓越建筑物的具體要求、估算要點(diǎn)和具體操作步驟。

　　6.熟悉運(yùn)用剩余法評(píng)估房地產(chǎn)的技術(shù)思路及適用范圍；掌握運(yùn)用剩余法評(píng)估房地產(chǎn)的操作步驟、參數(shù)計(jì)算及計(jì)算公式的理解和具體運(yùn)用。

　　7.熟悉基準(zhǔn)地價(jià)的含義、特點(diǎn)及其作用；了解測(cè)算基準(zhǔn)地價(jià)的基本思路；熟悉基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的基本思路、適用范圍及其運(yùn)用的基本程序。

　　8.了解路線價(jià)法的含義及理論依據(jù)；了解路線價(jià)法的適用范圍及估價(jià)程序；掌握深度非分率表的制作方法；掌握路線價(jià)法中的四三二一法則；了解路線價(jià)法中的蘇慕期法則、霍夫曼法則和哈柏法則；掌握路線價(jià)法的計(jì)算公式及其在地價(jià)評(píng)估中的運(yùn)用。

　　9.了解在建工程的概念與特點(diǎn)；熟悉在建工程評(píng)估中資料的收集與分析；掌握在建工程評(píng)估的形象進(jìn)度法、成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估算要點(diǎn)和具體步驟

　?。ㄈ┮c(diǎn)說(shuō)明

　　1.土地的自然供給和經(jīng)濟(jì)供給

　　地球提供給人類可利用的土地?cái)?shù)量，叫做土地的自然供給，它反映了土地供人類使用的天然特性，其數(shù)包括已利用的土地和未來(lái)可供利的土地，即后備土地資源。

　　土地的經(jīng)濟(jì)供給，是指在土地的自然供給的范圍內(nèi)，對(duì)土地進(jìn)行了開(kāi)發(fā)、規(guī)劃和整治，以滿足人類不同需求的土地供給。

　　2.地價(jià)的特征

　?。?1）地價(jià)是地租的資本化。地價(jià)不是土地的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，而是地租的資本化。

　　（ 2）地價(jià)是權(quán)益價(jià)格。由于地產(chǎn)位置不可移動(dòng)，因此地產(chǎn)的買(mǎi)賣、抵押等并不能轉(zhuǎn)移地產(chǎn)的物質(zhì)實(shí)體本身，而且轉(zhuǎn)移與土地有關(guān)的各種權(quán)益。地產(chǎn)的權(quán)益有多種表現(xiàn)形式，扣所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等，因此，發(fā)生經(jīng)濟(jì)行為的地產(chǎn)轉(zhuǎn)移方式不同，形成的地產(chǎn)權(quán)益不同，其權(quán)益價(jià)格也不相同。

　?。?3）土地具有增值性。地價(jià)受多種因素影響，由于土地可永續(xù)利用，隨著地塊周圍環(huán)境因素的變化及經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，除個(gè)別情況外，隨著時(shí)間的流逝，一般情況下，土地往往具有自然增值的屬性。

　?。?4）地價(jià)與用途相關(guān)。同樣一宗土地，在不同的規(guī)劃用途下，其使用價(jià)值不一樣的，土地價(jià)格與其用途相關(guān)性極大。

　　（ 5）地價(jià)具有個(gè)別性。由于土地位置的固定性，其交易往往是單個(gè)進(jìn)行，因此形成的地產(chǎn)市是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。

　　（ 6）地價(jià)具有可比性。人們可以根據(jù)地產(chǎn)價(jià)格的形成規(guī)律，對(duì)影響地產(chǎn)價(jià)格的因素進(jìn)行比較，從而能夠比較地產(chǎn)的價(jià)格。

　　3.房地產(chǎn)的主要特性

　?。?1）位置固定性。地球上沒(méi)有完全相同的房地產(chǎn)，即使有兩宗房地產(chǎn)的地上建筑物設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)和功能等完全相同，因土地位置的差異，也會(huì)造成格的差異性。

　　（ 2）供求區(qū)域性。由于土地位置固定性，房地產(chǎn)具有區(qū)域性的特點(diǎn)。房地產(chǎn)供求關(guān)系的地區(qū)差異造成區(qū)域之間房地產(chǎn)價(jià)格的差異性。

　?。?3）長(zhǎng)期使用性。由于土地可以永續(xù)利用，建筑物也是耐用品，使用年限可達(dá)數(shù)十年甚至長(zhǎng)達(dá)上百年，使用期間即使房屋變舊或受損，也可以通過(guò)不斷的翻修，以延長(zhǎng)其使用期。

　　（ 4）大量投資性。房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)需要投入大量資金金融業(yè)的支持和介入，是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)必不可少的條件。

　?。?5）保值與增值性。由于土地資源的有限性和固定性，制約了對(duì)房地產(chǎn)不斷膨脹的需求，特別是對(duì)良好地段物業(yè)的需求，導(dǎo)致價(jià)格上漲。同時(shí)，對(duì)土地的改良和城市基礎(chǔ)實(shí)施的不斷完善，使土地原有的區(qū)位條件改善，導(dǎo)致土增值。

　?。?6）投資風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)使用的長(zhǎng)期性和保值增值性使之成為投資回報(bào)率較高的行業(yè)，同時(shí)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)也比較大。

　?。?7）難以變現(xiàn)性。由于房地產(chǎn)位置固定性、用途不易改變等，導(dǎo)致其變現(xiàn)性較差。

　?。?8）政策限制性。房地產(chǎn)市場(chǎng)受國(guó)家和地區(qū)政策影響較大。城市規(guī)劃、土地使用規(guī)劃、土地用途管制、住房政策、房地產(chǎn)信貨政策、房地產(chǎn)稅收政策等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生直接或間接的影響。

　　4.最有效使用原則

　　最有效使用原則是指，在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，不能僅僅考慮房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的用途和利用方式，而應(yīng)該結(jié)合預(yù)期原則和合法原則，考慮在何種情況下房地產(chǎn)能夠達(dá)到最佳使用及實(shí)現(xiàn)的可能以最佳使用所能帶來(lái)的收益評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值。

　　5.合法原則

　　合法原則是指房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的使用要符合法律法規(guī)和城市規(guī)劃的規(guī)定。

　　6.房地產(chǎn)評(píng)估的程序

　　房地產(chǎn)評(píng)估一般應(yīng)依照以下程序進(jìn)行：明確評(píng)估基本事項(xiàng)、制定工作計(jì)劃、實(shí)地勘察與收集資料、測(cè)算被估房地產(chǎn)的價(jià)值、確定評(píng)估結(jié)果和撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告。

　　7.房地產(chǎn)價(jià)格的種類

　?。?1）根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格；

　?。?2）按價(jià)格形成方式可分為市場(chǎng)交價(jià)格和評(píng)估價(jià)格；

　　（ 3）按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格；

　?。?4）按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位可劃分為總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)等。

　　房地產(chǎn)總價(jià)格，是指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。房地產(chǎn)單位價(jià)格，有三種情況：對(duì)土地而言，是指單位土地面積的土地價(jià)格；對(duì)建筑而言，是指單位建筑面積的建筑物價(jià)格；對(duì)房地產(chǎn)單位價(jià)格而言，是指單位建筑面積的房地產(chǎn)價(jià)格。

　　樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)，是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。

　　樓面地價(jià) =土地總價(jià)格/建筑總面積=土地單價(jià)/容積率

　?。?5）其他價(jià)格類型。公告地價(jià)，是政府定期公布的土地價(jià)格。

　　申報(bào)地價(jià)，是土地所有人或使用人參照公告地價(jià)向政府申報(bào)的土地價(jià)格。

　　8.影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素

　　影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素通?？蓜澐譃橐话阋蛩?、區(qū)域因素和個(gè)別因素。一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價(jià)格的一般的、普遍的、共同的因素。這類因素主要包括經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素和心理因素等。區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合產(chǎn)生的區(qū)域特性，對(duì)該區(qū)域內(nèi)的各塊土地的價(jià)格水平生產(chǎn)影響的因素。這類因素可細(xì)分為商服繁華因素、道路通達(dá)因素、交通便捷因素、城市設(shè)施狀況因素和環(huán)境因素等。個(gè)別因素是指土地和建筑物自條件對(duì)價(jià)值產(chǎn)生影響的因素。

　　9.客觀純收益

　　運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，必須對(duì)實(shí)際純收益進(jìn)行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得房地產(chǎn)在政黨的市場(chǎng)條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的純收益值，其中還應(yīng)包含對(duì)未來(lái)收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)期。我們把這個(gè)收益稱為客觀純收益，只有客觀純收益才能作為評(píng)估的依據(jù)。

　　10.求以資本化率的方法

　　在房地產(chǎn)評(píng)估中，求以資本化率的主要方法有：純收益與售價(jià)比率法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法和各種投資收益率排序插入法等。

　　11.資本化率的種類

　　資本化率的種類包括綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率。

　　綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關(guān)系如下：

　　式中： r -綜合資本化率；

式中： r -綜合資本化率；

——建筑物資本化率；

　　L -土地價(jià)值；

　　B -建筑物價(jià)值。

　　12. 運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的計(jì)算公式

　?。?1 ）收益為有限年期的房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)算公式為：

　　式中， r為資本化率，成立條件為：純收益a每年不變；資本化率r固定且大于零；收益年期有限為n .

　　（ 2 ）評(píng)估房地合在一起的房地產(chǎn)價(jià)值。

　　房地產(chǎn)價(jià)值 = 房地產(chǎn)純收益 / 綜合資本化率

　　房地產(chǎn)純收益 = 房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費(fèi)用

　　房地產(chǎn)總費(fèi)用 = 管理費(fèi) + 維修費(fèi) + 保險(xiǎn)費(fèi) + 稅金

　?。?3 ）由土地收益評(píng)估土地價(jià)值。這一般適用于空地出租的情況。

　　土地價(jià)值 = 土地純收益 / 土地資本化率

　　土地純收益 = 土地總收益－土地總費(fèi)用

　　土地總費(fèi)用 = 管理費(fèi) + 維護(hù)費(fèi) + 稅金

　?。?4 ）由房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)值。

　　土地價(jià)值 = 房地產(chǎn)價(jià)值－建筑物現(xiàn)值

　　建筑物現(xiàn)值 = 建筑物重置價(jià)—年貶值額×已使用年數(shù)

　　年貶值額 =（建筑物重置價(jià)--殘值）/耐用年限=建筑物重置價(jià)（1--殘值率）/耐用年限

　　或

　　土地價(jià)值 =（房地產(chǎn)純收益－建筑物純收益）/土地資本化率

　　建筑物純收益 =建筑物現(xiàn)值×建筑物資本比率

　?。?5 ）單獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)值。

　　建筑物價(jià)值 = （房地產(chǎn)純收益－土地純收益） / 建筑物資本化率

　　以下所列計(jì)算公式均假設(shè)土地使用年期為無(wú)限年期，

　　但在評(píng)估實(shí)務(wù)中應(yīng)注意土地使用的有限年期。

　　13. 市場(chǎng)法的修正因素

　　市場(chǎng)法就是通過(guò)與近期交易的房地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)一系列因素進(jìn)行修正，而得到被估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)狀況下的價(jià)格水平。這些因素主要有交易情況因素、交易日期因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素等。

　　14. 運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格的計(jì)算公式

　　市場(chǎng)法的基本計(jì)算公式是：

　　式中： P-被估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值；

　　P-可比交易實(shí)例價(jià)值；

　　A-交易情況修正系數(shù)；

　　B-交易日期修正系數(shù)；

　　C-區(qū)域因素修正系數(shù)；

　　D-個(gè)別因素修正系數(shù)。

　　實(shí)際評(píng)估工作中，其計(jì)算公式為：

P=P×A×B×C×D=P×[100÷（）]×[（）÷100][100÷（）][100÷（）]

A=100÷（）=正常交易情況指數(shù)/可比實(shí)例交易情況指數(shù)

B=（）÷100=評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/可比實(shí)例交易時(shí)價(jià)格指數(shù)

C=100÷（）=待估對(duì)象所處區(qū)域因素條件指數(shù)/可比實(shí)例所處區(qū)域因素條件指數(shù)

D=100÷（）=待估對(duì)象個(gè)別因素條件指數(shù)/可比實(shí)例個(gè)別因素條件指數(shù)

　　市場(chǎng)法的計(jì)算公式也可以是：

　　在上式中，P和A、B含義同前，C和D為分別以可比實(shí)例的區(qū)域因素條件和個(gè)別條件為基準(zhǔn)即 100 而確定被估對(duì)象的區(qū)域因素和個(gè)別因素條件修正系數(shù)。

　　如果土地容積率、土地使用年期單獨(dú)修正，則計(jì)算公式為：

P=P×A×B×C×D×容積率修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)

　　15. 市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的程序

　　運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，一般經(jīng)過(guò)下列程序：收集交易資料，確定可比交易案例，對(duì)交易情況，交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素、容積率和土地使用年期等進(jìn)行修正，確定房地產(chǎn)價(jià)值。

　　16. 成本法評(píng)估地價(jià)的基本公式 .

　　土地人價(jià)值 = 土地取得費(fèi) + 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) + 稅費(fèi) + 利息 + 利潤(rùn) + 土地增值收益

　　17. 土地取得費(fèi)

　　土地取得費(fèi)為取得土地而向原土地使用者支付的費(fèi)用，分為兩種情況：（ 1 ）國(guó)家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、土地附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)等。（ 2 ）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，這是對(duì)原城市土地使用者支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，這是對(duì)原城市土地使用者在經(jīng)濟(jì)上補(bǔ)償。

　　18. 新建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用

　　新建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生和各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用及拆遷償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)等。

　　19. 運(yùn)用成本法評(píng)估舊建筑物的基本思路

　　運(yùn)用成本法評(píng)估舊建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值，應(yīng)以評(píng)估基準(zhǔn)日的重新建造成本為基礎(chǔ)，考慮評(píng)估對(duì)象的使用和磨損，扣除建筑物的貶值額。

　　舊建筑物價(jià)值的現(xiàn)值的計(jì)算公式為：

　　建筑物價(jià)值 = 重置成本—年貶值額×已使用年限

　　計(jì)算貶值額的方法有：有線折舊法、余額弟減法、償還基金法、年數(shù)合計(jì)法、成新折扣法等。常用的方法是直線折舊法和成新折扣法。

　　直線折舊法計(jì)算建筑物每年的貶值額為：

　　式中： D-年貶值額；

　　C-建筑物的重新建造成本；

　　S-建筑物的凈殘值，即建筑物在達(dá)到耐用年限后的剩余值扣除舊建筑物的拆

　　除、清理等處理用后剩余的價(jià)值；

　　N-建筑物的耐用年限；

　　R-建筑物的殘值率，即建筑物的凈殘值與重新建造成本的比率。

　　20. 剩余法的基本思路

　　剩余法是將被估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后的預(yù)期價(jià)值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤(rùn)后，依據(jù)該剩余值測(cè)算估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。

　　實(shí)際估價(jià)工作中，常用的一個(gè)具體計(jì)算公式為：

　　土地價(jià)值 = 房屋的預(yù)期售價(jià)—開(kāi)發(fā)建設(shè)成本—利息—利潤(rùn)—稅費(fèi)

　　21.剩余法估價(jià)的程序

　　剩余估價(jià)的程序?yàn)椋赫{(diào)查房地產(chǎn)基本情況，確定被估房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)利用方式，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后的收益，測(cè)算開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，測(cè)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，沒(méi)算投資利息和稅費(fèi)，估算被估房地產(chǎn)價(jià)值。

　　22. 基準(zhǔn)地價(jià)的含義

　　基準(zhǔn)地價(jià)是按照城市上地級(jí)或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和

　　綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。

　　23. 基準(zhǔn)地價(jià)的作用

　?。?1 ）具有政府公告作用；

　?。?2 ）宏觀調(diào)控地價(jià)水平的依據(jù)；

　　（ 3 ）是國(guó)家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)；

　　（ 4 ）是政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù)；

　　（ 5 ）是進(jìn)一步評(píng)估宗地地價(jià)的基礎(chǔ)；

　　（ 6 ）引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門(mén)間的合理配置。

　　24. 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的含義

　　基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法，是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，將被估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取被估宗地在評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格的方法。

　　25. 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法估價(jià)的程序

　?。?1 ）收集、整理土地定級(jí)估價(jià)的程序

　?。?2 ）確定修正系數(shù)表。

　?。?3 ）調(diào)查宗地地價(jià)影響因素的指標(biāo)條件。

　?。?4 ）制定被估宗地因素修正系數(shù)。

　　（ 5 ）確定被估宗地使用年期修正系數(shù)?；鶞?zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的使用年期，是各用途土地使用的最高出讓年期，而具體宗地的使用年期可能各不相同，因此須進(jìn)行年期修正。土地使用年期修正系數(shù)可按下式計(jì)算：

　　式中： y-宗地使用年期修正系數(shù)；

　　r-土地資本化率；

　　m-被估宗地可使用年期；

　　n-該用途土地法定最高的出讓年期。

　?。?6 ）確定期日修正系數(shù)。把基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的地價(jià)水平修正到宗地地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的地價(jià)水平。期日修正一般可以根據(jù)地價(jià)指數(shù)的變動(dòng)幅度進(jìn)行。

　　（ 7 ）確定容積率修正系數(shù)。將區(qū)域平均容積率下的地價(jià)水平修正到宗地實(shí)際容積率水平下的地價(jià)。

　?。?8 ）評(píng)估宗地地價(jià)。

　　26. 路線價(jià)法的計(jì)算公式

　　路線價(jià)法的計(jì)算公式有不同的表現(xiàn)形式，下面是常用的一種表達(dá)方式：

　　宗地總價(jià) = 路線價(jià)×深度百分率×臨街寬度

　　如果宗地條件特殊，如宗地屬街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規(guī)則形狀地、袋地等，則需依下列公式計(jì)算：

　　宗地總價(jià)= 路線價(jià)×深度百分率×臨街寬度×其他條件修正率或，

宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×臨街寬度(+或者--)其他條件修正額

　　27. 深度百分率的定義

　　深度百分率，是地價(jià)隨臨街深度長(zhǎng)短變化的比率。

　　28. 深度百分率的表現(xiàn)形式

　　深度百分率的表現(xiàn)形式有三種，分別為：?jiǎn)为?dú)深度百分率、累計(jì)深度百分率和平均深度百分率。單獨(dú)深度百分率呈遞減現(xiàn)象，累計(jì)深度百分率呈遞增現(xiàn)象，平均深度百分率呈遞減現(xiàn)象。

　　29. 路線價(jià)估價(jià)法的操作步驟

　　路線價(jià)估價(jià)法的操作步驟主要包括以下內(nèi)容：路線價(jià)區(qū)段的劃分、標(biāo)準(zhǔn)深度的確定、路線價(jià)的評(píng)估、深度百分率表和其他條件修正率表的制作、土地宗地價(jià)值的計(jì)算。

　　30. 在建工程評(píng)估中的形象進(jìn)度法

　　形象進(jìn)度法是選擇足夠的可比銷售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合工程形象進(jìn)度評(píng)估在建工程價(jià)值的方法。

　　六 . 資源資產(chǎn)評(píng)估

　?。ㄒ唬┛荚嚹康?/P>

　　資源資產(chǎn)評(píng)估是資產(chǎn)評(píng)估的有機(jī)組成部分。通過(guò)對(duì)資源資產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容的考核，測(cè)試考生對(duì)資源資產(chǎn)評(píng)估的基本原理和方法的掌握和了解情況，重點(diǎn)測(cè)試考生對(duì)森林資源和礦產(chǎn)資源資產(chǎn)的基本概念、價(jià)格影響因素以及主要評(píng)估方法的掌握情況，以考核考生分析和解決有關(guān)資源資產(chǎn)評(píng)估基本問(wèn)題的能力。

　?。ǘ┛荚嚮疽?/P>

　　1. 熟悉自然資源的分類及其特點(diǎn)；熟悉資源資產(chǎn)的概念；熟悉資源性資產(chǎn)的自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性和法律屬性；掌握資源性資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)。

　　2. 了解森林資源資產(chǎn)的種類；掌握森林資源資產(chǎn)價(jià)格的主要構(gòu)成要素；熟悉森林資源資產(chǎn)評(píng)估中資料收集內(nèi)容及核查項(xiàng)目；掌握森林資源資產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法、收益法、成本法和剩余法的計(jì)算公式和適用范圍。

　　3. 了解礦業(yè)權(quán)的概念；熟悉影響礦產(chǎn)價(jià)格的因素；掌握礦產(chǎn)評(píng)估的貼現(xiàn)現(xiàn)金法、可比銷售法、約法投資-貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法、重置成本法、地勘加和法、地質(zhì)要素評(píng)序法、聯(lián)合風(fēng)險(xiǎn)勘查協(xié)議和粗估法等具體評(píng)估方法的適用范圍、使用條件和具體應(yīng)用。

　?。ㄈ┮c(diǎn)說(shuō)明

　　1. 自然資源的含義

　　自然資源是指自然界中人類可以直接獲得的用于生產(chǎn)和生活和物質(zhì)要素。自然資源是一個(gè)動(dòng)態(tài)的概念，信息，技術(shù)和相對(duì)稀缺性和變化都能把以前沒(méi)有價(jià)值的物質(zhì)變成寶貴的資源。

　　2. 自然資源的分類

　　根據(jù)自然資源在開(kāi)發(fā)過(guò)程中能否再生，可劃分為耗竭性資源和非耗竭性資源。耗竭性資源的主體是礦產(chǎn)資源，是經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)的地質(zhì)過(guò)程形成的，隨著人類的開(kāi)發(fā)利用，其絕對(duì)數(shù)量和質(zhì)量有明顯地減少和下降現(xiàn)象，是不可再生資源。非耗竭性資源基本上由環(huán)境要素構(gòu)成的，在合理開(kāi)發(fā)利用的限度內(nèi)，人類可以永續(xù)利用。非耗竭性資源可分為三種：恒定的非耗竭性資源、可再生的非耗竭性資源和不可再生的非耗竭性資源。

　　按照資源的性質(zhì)，從自然資源與人類的經(jīng)濟(jì)關(guān)系角度，可劃分為環(huán)境資源、生物資源、土地資源、礦產(chǎn)資源和景觀資源等。

　　3 .生物資源

　　生物資源包括森林資源、牧草資源、動(dòng)物資源和海洋生物資源等。生物資源吸收了流動(dòng)的太陽(yáng)能和水資源，消耗土壤的養(yǎng)分。在太陽(yáng)能量一定，生物繁殖能力一定，以及人類合理利用和保護(hù)的條件下，生物資源是可以再生的。

　　4 .土地資源

　　土地資源是由地形、土壤、植被、巖石、水文和氣候等因素組成的一個(gè)獨(dú)立的自然綜合體。土地一般是指地球陸地的表面部分，包括灘涂和內(nèi)陸水域。土地可以劃分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。農(nóng)用地主要包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。

　　5 .礦產(chǎn)資源

　　礦產(chǎn)資源是經(jīng)過(guò)一定的地質(zhì)過(guò)程形成的，賦存于地殼或地殼上的固態(tài)、液態(tài)或氣態(tài)物質(zhì)，包括各種能源和各種礦物等。礦產(chǎn)資源包括陸地礦產(chǎn)資源和海洋礦產(chǎn)資源。海洋礦產(chǎn)資源包括濱海砂礦、陸架油氣、深海沉積礦床等。

　　6 .資源資產(chǎn)的自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性和法律屬性

　　資源資產(chǎn)具有自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性和法律。自然屬性包括：天然性、有限性與稀缺性、生態(tài)性和區(qū)域性等。經(jīng)濟(jì)屬性包括：自然資源具有使用價(jià)值、資源資產(chǎn)能夠以貨幣計(jì)量和資源資產(chǎn)具有可收益性等。法律屬性包括資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)在法律上具有獨(dú)立性和資源資產(chǎn)的使用權(quán)可以依法交易。

　　7 .資源資產(chǎn)價(jià)格

　　資源資產(chǎn)價(jià)格是自然資源的使用權(quán)價(jià)格，資源資產(chǎn)評(píng)估須遵循自然資源形成和變化的客觀規(guī)律。

　　8 .森林資產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成因素

　　森林資產(chǎn)價(jià)格，主要由下列因素構(gòu)成：營(yíng)林生產(chǎn)成本、資金的時(shí)間價(jià)值、利潤(rùn)、稅金、林木生產(chǎn)中的損失、地租、地區(qū)差價(jià)和樹(shù)種差價(jià)等。

　　9 .評(píng)估林木資產(chǎn)的市場(chǎng)法

　　該方法是以相同或類似林木資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)作為比較基礎(chǔ)，評(píng)估待估林木資產(chǎn)價(jià)值的方法。計(jì)算公式為：

　　P=K × K b × G × Q

　　式中： P -林木資產(chǎn)評(píng)估值；

　　Q -被估林木資產(chǎn)的蓄積量；

　　K -林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)；

　　K b -物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)；

　　G -參照物單位蓄積量的交易價(jià)格。

　　10 .評(píng)估林木資產(chǎn)的剩余法

　　剩余法又稱市場(chǎng)價(jià)倒算法，是用被評(píng)估林木采伐后所得的木材的市場(chǎng)銷售總收入，扣除木材經(jīng)營(yíng)所消耗的成本（含有關(guān)稅費(fèi)）及合理利潤(rùn)后，將剩余部分作為林木資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。其計(jì)算公式為：

　　P=W — C — F+S

　　式中： P -林木資產(chǎn)評(píng)估值；

　　W -林木資產(chǎn)評(píng)估值；

　　C -木材經(jīng)營(yíng)成本（包括采運(yùn)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)）；

　　F -木材經(jīng)營(yíng)合理利潤(rùn)；

　　S -林木資源的再生價(jià)值。

　　11 .評(píng)估林木資產(chǎn)的收益法

　　收益法又稱收益凈現(xiàn)值法，是將被評(píng)估林木資產(chǎn)在未來(lái)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各年的凈收益按一定的折現(xiàn)率折現(xiàn)為現(xiàn)值，然后累計(jì)求和得出林木資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的方法，計(jì)算公式為：

　　式中： P -林木資產(chǎn)評(píng)估值；

　　A t -第 t 年的年收入；

　　C t -第 t 年的營(yíng)林生產(chǎn)成本；

　　N -經(jīng)營(yíng)期

　　R -資本化率。

　　12 .評(píng)估林木資產(chǎn)的成本法

　　成本法是按現(xiàn)時(shí)工價(jià)及生產(chǎn)水平，重新?tīng)I(yíng)造一塊與被評(píng)估林木資產(chǎn)相類似的林分別所需的成本費(fèi)用，作為被評(píng)估林木資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為：

　　式中： P -林木資產(chǎn)評(píng)估值；

　　K -林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)；

　　C t -過(guò)去第 t 年以現(xiàn)時(shí)工價(jià)以及生產(chǎn)水平為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的生產(chǎn)成本；

　　r -資本化率；

　　n -林分年齡。

　　13 .礦業(yè)權(quán)的概念

　　我國(guó)的礦產(chǎn)資源屬于國(guó)家所有，由國(guó)務(wù)院行使國(guó)家對(duì)礦產(chǎn)資源的所有權(quán)，礦產(chǎn)資源物質(zhì)實(shí)體及其所有權(quán)屬于國(guó)家所有。國(guó)家實(shí)行控礦權(quán)、采礦權(quán)有償取得制度，礦產(chǎn)資源的探礦權(quán)和采礦權(quán)可以依法出讓和轉(zhuǎn)讓。探礦權(quán)和采礦權(quán)通常合稱礦業(yè)權(quán)，簡(jiǎn)稱礦權(quán)。所謂礦業(yè)權(quán)是指在依法取得勘查或采礦許可證的范圍和期限內(nèi)，對(duì)礦產(chǎn)資源進(jìn)行勘查、開(kāi)采等一系列生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的權(quán)利。

　　14 .影響礦產(chǎn)資源資產(chǎn)價(jià)值的因素

　　影響礦產(chǎn)資源資產(chǎn)價(jià)值的因素主要包括：礦產(chǎn)資源本身的稀缺程度和可替代程度、礦產(chǎn)品的供求狀況、礦床自然豐度和地理位置、科技進(jìn)步、資本化率和社會(huì)平均利潤(rùn)率等。

　　15 .礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評(píng)估的方法

　　礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評(píng)估，根據(jù)不同的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估目的，具有多種評(píng)估方法。采礦權(quán)評(píng)估主要采用貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法和可比銷售法。探礦權(quán)可在不同精度勘查階段轉(zhuǎn)讓，因此，評(píng)估時(shí)應(yīng)針對(duì)不同精度勘探階段合理選擇評(píng)估方法。高精度勘查階段的探礦權(quán)評(píng)估方法主要包括約當(dāng)投資-貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法、重置成本法和地勘加和法，低精度勘查階段的探礦權(quán)評(píng)估方法主要包括地質(zhì)要素評(píng)序法、聯(lián)合風(fēng)險(xiǎn)勘查協(xié)議法和粗估法。

　　七、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估

　?。ㄒ唬┛荚嚹康?/P>

　　無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估是資產(chǎn)評(píng)估中難度較大的一項(xiàng)評(píng)估工作。通過(guò)對(duì)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容的考核，測(cè)試考生對(duì)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的基本原理與方法的掌握情況。重點(diǎn)測(cè)試考生對(duì)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中與專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、版權(quán)、商譽(yù)評(píng)估有關(guān)的基本概念、評(píng)估特性以及對(duì)無(wú)形資產(chǎn)的具體評(píng)估方法、評(píng)估參數(shù)選取的掌握情況，考核考生分析和解決無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估問(wèn)題的能力。

　?。ǘ┛荚嚮疽?/P>

　　1 .掌握無(wú)形資產(chǎn)的定義、功能特性及分類；熟悉影響無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的因素；熟悉無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的程序、評(píng)估的前提假設(shè)及對(duì)象。

　　2 .掌握收益法在無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中的基本公式；熟悉運(yùn)用收益法評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)時(shí)確定收益額的直接估算法、差額法、分成率法和要素貢獻(xiàn)法等具體方法的具體要求、估算要點(diǎn)和估算過(guò)程；掌握折現(xiàn)率及無(wú)形資產(chǎn)收益期限的各種確定方法。

　　3 .了解無(wú)形資產(chǎn)成本的不完整性、弱對(duì)應(yīng)性和虛擬性等特點(diǎn)對(duì)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的影響；了解估算自創(chuàng)無(wú)形資產(chǎn)重置成本的核算法和倍加系數(shù)法的基本要求、估算要點(diǎn)和具體應(yīng)用；熟悉估算外購(gòu)無(wú)形資產(chǎn)重置成本的市價(jià)類比法和物價(jià)指數(shù)法的基本要求、估算要點(diǎn)和具體運(yùn)用；掌握剩余經(jīng)濟(jì)壽命預(yù)測(cè)法具體要求、測(cè)算要點(diǎn)和具體運(yùn)用。

　　4 .熟悉運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)的技術(shù)思路，運(yùn)用時(shí)需注意的問(wèn)題。

　　5 .掌握專利權(quán)的特點(diǎn)、評(píng)估目的及評(píng)估程序；掌握專利權(quán)價(jià)值影響因素；熟悉專利權(quán)使用權(quán)限的分類；掌握運(yùn)用收益法和成本法評(píng)估專利權(quán)具體要求、測(cè)算要點(diǎn)和具體運(yùn)用；了解專有技術(shù)的特點(diǎn)；熟悉影響專有技術(shù)價(jià)值的因素，掌握專有技術(shù)評(píng)估方法。

　　6 .掌握商標(biāo)權(quán)的定義、分類及其特點(diǎn)；熟悉商標(biāo)權(quán)價(jià)值的影響因素；了解商標(biāo)權(quán)的評(píng)估程序；掌握運(yùn)用收益法評(píng)估商標(biāo)權(quán)的具體要求、測(cè)算要點(diǎn)和具體估算過(guò)程。

　　7 .熟悉版權(quán)的含義以及版權(quán)的分類，熟悉版權(quán)的經(jīng)濟(jì)權(quán)類含義、各類版權(quán)的有效期限，了解影響版權(quán)價(jià)值的因素。熟悉計(jì)算機(jī)軟件無(wú)形資產(chǎn)的特點(diǎn)；熟悉計(jì)算機(jī)軟件三種方法的各自特點(diǎn)；掌握計(jì)算機(jī)軟件的分類。

　　8 .掌握商譽(yù)的本質(zhì)，熟悉商譽(yù)評(píng)估的基本前提和基本要求；掌握割差法與超額收益法在商譽(yù)收益法在商譽(yù)評(píng)估中的應(yīng)用；熟悉商譽(yù)評(píng)估中需注意的事項(xiàng)。

　?。ㄈ┮c(diǎn)說(shuō)明

　　1 .無(wú)形資產(chǎn)的定義、功能特性及分類

　　無(wú)形資產(chǎn)是指特定主體所控制的，不具有實(shí)物形態(tài)，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期發(fā)揮作用且能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源。

　　無(wú)形資產(chǎn)的特性包括：共益性、積累性的替代性。

　　無(wú)形資產(chǎn)的分類：

　　可確指的無(wú)形資產(chǎn)包括：知識(shí)產(chǎn)權(quán)類、專有技術(shù)類、關(guān)系類和權(quán)利類無(wú)形資產(chǎn)。知識(shí)產(chǎn)權(quán)類無(wú)形資產(chǎn)包括：專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)和版權(quán)。

　　商譽(yù)是一種不可確指的無(wú)形資產(chǎn)。

　　2 .影響無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的因素

　　影響無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的因素包括無(wú)形資產(chǎn)的取得成本、機(jī)會(huì)成本、獲利能力因素、市場(chǎng)因素、風(fēng)險(xiǎn)因素、產(chǎn)權(quán)因素、使用期限因素、技術(shù)因素、其他因素。

　　3 .無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的程序

　　無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的程序包括明確評(píng)估目的；鑒定無(wú)形資產(chǎn)；搜集相關(guān)資料；確定評(píng)估方法；做出評(píng)估結(jié)論，整理并撰寫(xiě)報(bào)告。

　　鑒定無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)確認(rèn)是否形成無(wú)形資產(chǎn)，鑒別無(wú)形資產(chǎn)的種類，確認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)的有效期限。

　　4 .評(píng)估的前提假設(shè)及評(píng)估對(duì)象

　　無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)在特定的前提下進(jìn)行；無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)變動(dòng)轔前提；無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)其獲利能力的評(píng)估。

　　5 .收益法

　?。?1 ）基本公式為：

　　無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值 =[[image11]]

　　式中： R i -被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)的第 I 年的超額收益；

　　i -收益期限序號(hào)；

　　r -折現(xiàn)率；

　　n -收益期限。

　?。?2 ）無(wú)形資產(chǎn)收益額的確定包括直接估算法、差額法、分成率法、要素貢獻(xiàn)法。

　　6 .成本法

　?。?1 ）自創(chuàng)無(wú)形資產(chǎn)重置成本的估算包括核算法和倍加系數(shù)法。

　　其中，核算法公式為：

　　無(wú)形資產(chǎn)重置成本 = 生產(chǎn)成本 + 期間費(fèi)用 + 合理費(fèi)用

　　（ 2 ）外購(gòu)無(wú)形資產(chǎn)重置成本的估算包括：市價(jià)類比法和物價(jià)法。

　　7 .市場(chǎng)法

　　運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)，應(yīng)注意以下事項(xiàng)：

　?。?1 ）具有合理比較基礎(chǔ)的類似的無(wú)形資產(chǎn)。

　　（ 2 ）收集類似的無(wú)形資產(chǎn)交易的市場(chǎng)信息是為橫向比較提供依據(jù)，而收集被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)以往的交易信息則是為縱向比較提供依據(jù)。

　?。?3 ）作為市場(chǎng)法應(yīng)用基礎(chǔ)的價(jià)格信息應(yīng)滿足相關(guān)、合理、可靠和有效的要求。

　　（ 4 ）無(wú)論是橫向比較，還是縱向比較，參照物與被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)會(huì)因時(shí)間、空間和條件的變化而產(chǎn)生差異，評(píng)估人員應(yīng)對(duì)比做出言之有理，持之有據(jù)的調(diào)整。

　　8 .專利權(quán)的資產(chǎn)特點(diǎn)

　　專利權(quán)的資產(chǎn)特點(diǎn)是：

　?。?1 ）資產(chǎn)確認(rèn)復(fù)雜；

　?。?2 ）收益能力有一定的不確定性；

　?。?3 ）專利資產(chǎn)還具有時(shí)間性、地域性、排他性、共享性特征。

　　9 .專利權(quán)的評(píng)估程序

　　專利權(quán)的評(píng)估程序主要包括：

　?。?1 ）證明和鑒定專利資產(chǎn)的存在鑒別：專利資產(chǎn)的確認(rèn)，包含三個(gè)方面：即專利權(quán)的有效性、專利權(quán)的保護(hù)范圍以及專利權(quán)人。一般應(yīng)搜集證明專利資產(chǎn)存在資料有：專利說(shuō)明書(shū)、權(quán)利要求書(shū)、專利證書(shū)、有關(guān)法律性文件和專利年費(fèi)繳費(fèi)憑證等。

　?。?2 ）搜集相關(guān)資料，確定評(píng)估方法。搜集相關(guān)資料包括：技術(shù)資料、經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)資料、法律法規(guī)資料、資產(chǎn)占有方管理方面的資料。

　?。?3 ）完成評(píng)估報(bào)告，并加以詳盡說(shuō)明。

　　10 .收益法在專利權(quán)評(píng)估中的應(yīng)用

　?。?1 ）折現(xiàn)率的確定

　　折現(xiàn)率 = 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 + 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

　　其中，①無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率一般應(yīng)考慮社會(huì)平均報(bào)酬率；②風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定應(yīng)考慮：技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)。

　?。?2 ）分成率的確定

　　①利用綜合評(píng)價(jià)法確定分成率，主要是通過(guò)對(duì)分成率的以值有影響的各個(gè)因素，即法律因素、技術(shù)因素及經(jīng)濟(jì)因素，進(jìn)行評(píng)測(cè)，確定各因素對(duì)分成率取值的影響度，再根據(jù)由多位專家確定的各因素權(quán)重，最終得到分成率。采用綜合評(píng)價(jià)法確定分成率的步驟：

　　A. 建立評(píng)測(cè)體系；

　　B .指標(biāo)權(quán)重的確定；

　　C .構(gòu)造綜合評(píng)價(jià)模型。

　?、诶迷u(píng)測(cè)體系確定待估專利權(quán)的分成率。

　　A .確定待估技術(shù)分成率的取值范圍；

　　B .分成率的取值范圍是根據(jù)國(guó)際技術(shù)貿(mào)易中已被眾多國(guó)家認(rèn)可的技術(shù)提成比率范圍確定的；

　　C .根據(jù)分成率的評(píng)測(cè)表，確定待估專利技術(shù)分成率的調(diào)整系數(shù)；

　　D .確定待估專利技術(shù)分成率。

　　11 .專有技術(shù)的特點(diǎn)

　　專有技術(shù)是指為特定的人所知悉，未分開(kāi)其完整形式，處于保密狀態(tài)，且未申請(qǐng)專利的具有一定價(jià)值的知識(shí)或信息。

　　專有技術(shù)具有實(shí)用性、獲利性和保密性特點(diǎn)。

　　12 .影響專有技術(shù)價(jià)值的因素

　　影響專有技術(shù)價(jià)值的因素包括：使用期限、獲利能力、供需市場(chǎng)情況、開(kāi)發(fā)成本及保密措施。

　　13 .商標(biāo)權(quán)的定義及分類

　　商標(biāo)是商品或服務(wù)的標(biāo)記，是商品生產(chǎn)者或經(jīng)營(yíng)者為了把自己的商品或服務(wù)區(qū)別于他人的同類商品或服務(wù)，在商品上或服務(wù)中使用的一種特殊標(biāo)記。這種標(biāo)記一般是由文字、圖案或兩者組合而成。

　　按商標(biāo)是否具有法律保護(hù)的專用權(quán)，可以分為注冊(cè)商標(biāo)和未注冊(cè)商標(biāo)。按商標(biāo)的構(gòu)成，可以劃分為文字商標(biāo)、圖形商標(biāo)、符號(hào)商標(biāo)、文字圖形組合商標(biāo)、色彩商標(biāo)、三維標(biāo)志商標(biāo)等。按商標(biāo)的不同作用，可以分為商品商標(biāo)、服務(wù)商標(biāo)、集體商標(biāo)和證明商標(biāo)等。

　　14 .商標(biāo)權(quán)價(jià)值的影響因素

　　商標(biāo)權(quán)價(jià)值的影響因素包括：

　?。?1 ）商標(biāo)的法律狀態(tài)；

　?。?2 ）商標(biāo)的知名度；

　?。?3 ）商標(biāo)所依托的商品；

　?。?4 ）宏觀經(jīng)濟(jì)狀況；

　?。?5 ）評(píng)估目的；

　　（ 6 ）類似商標(biāo)的交易情況；

　?。?7 ）商標(biāo)設(shè)計(jì)、廣告宣傳；

　?。?8 ）其他因素。

　　15 .版權(quán)的定義

　　版權(quán)是指作者及其他菱權(quán)所有人對(duì)文學(xué)、藝術(shù)和科學(xué)作品所享有的各項(xiàng)專有權(quán)利。它包括發(fā)表權(quán)、署名權(quán)、修改權(quán)、保護(hù)作品完整權(quán)、使用權(quán)和獲得報(bào)酬權(quán)。

　　16 .著作權(quán)的限制

　　著作權(quán)的限制包括：

　?。?1 ）地域的限制；

　　（ 2 ）時(shí)間的限制；

　　（ 3 ）獨(dú)立性；

　　（ 4 ）權(quán)利的多樣性；

　?。?5 ）法律特性；

　?。?6 ）使用特征。

　　18 .計(jì)算機(jī)軟件的特點(diǎn)

　　計(jì)算機(jī)系統(tǒng)中的程序以及文檔稱為軟件，也即計(jì)算機(jī)軟件包含的是源程序和文檔兩個(gè)部分。

　　計(jì)算機(jī)軟件可分為系統(tǒng)軟件、支撐軟件、應(yīng)用軟件三大類。

　　計(jì)算機(jī)軟件的特點(diǎn)是計(jì)算機(jī)軟件無(wú)實(shí)物形態(tài)但以實(shí)物為載體，容易被復(fù)制，高智力投入而且需長(zhǎng)期持續(xù)投入。

　　19 .計(jì)算機(jī)軟件評(píng)估方法的特點(diǎn)

　　（ 1 ）運(yùn)用成本法評(píng)估計(jì)算機(jī)軟件的特點(diǎn)

　?、僖怨ぷ髁炕虺绦蛘Z(yǔ)句行數(shù)為軟件成本的度量，軟件成本主要體現(xiàn)在人員工資上。

　　②國(guó)際一般使用成本法進(jìn)行軟件評(píng)估。

　　③計(jì)算機(jī)軟件評(píng)估時(shí)，對(duì)于專用（即用戶只有一個(gè)或若干個(gè)）軟件以及雖屬于通用軟件但尚未投入生產(chǎn)、銷售的，一般采用成本法。

　?、軐?duì)于諸如自用型軟件，不存在市場(chǎng)或市場(chǎng)容易少，難以通過(guò)銷售軟件使用許可權(quán)獲得收益的情況，采用成本法較為可行。另外對(duì)于未開(kāi)發(fā)完成軟件，一般采用成本法進(jìn)行評(píng)估也比較有說(shuō)服力。

　?、葸m用于軟件的整體轉(zhuǎn)讓、定價(jià)等經(jīng)濟(jì)行為。

　　⑥成本法對(duì)于軟件創(chuàng)造性價(jià)值考慮較少。

　　⑦軟件維護(hù)成本較高，持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，各種軟件都不相同，軟件維護(hù)成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性對(duì)軟件價(jià)值影響較大。

　?、嘣u(píng)估工作量大

　?。?2 ）運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估計(jì)算機(jī)軟件的特點(diǎn)

　?、俅嬖谥哂锌杀刃缘膮⒄哲浖?/P>

　?、趦r(jià)值影響因素明確，可比量化。

　?、塾玫妮^多的是功能類比法。

　?、芏嘤糜谲浖a(chǎn)品定價(jià)，軟件整體價(jià)值評(píng)估等。

　?、萜渌浖氖袌?chǎng)數(shù)據(jù)比較難采集，目前在我國(guó)可操作性不強(qiáng)。

　?、拊谑袌?chǎng)數(shù)據(jù)比較公開(kāi)化的前提下，工作量一般。

　?。?3 ）運(yùn)用收益法評(píng)估計(jì)算機(jī)軟件的特點(diǎn)。

　?、儋Y產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)收益之間存在穩(wěn)定的比例關(guān)系。

　?、谖磥?lái)收益可以預(yù)測(cè)。

　?、圮浖氖找嫫谙掭^其他技術(shù)類產(chǎn)品短。

　?、苁找骖~受軟件技術(shù)水平、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)前景等因素的影響與作用，因此收益額預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確與否對(duì)軟件評(píng)估值影響很大。

　?、輰?duì)于已經(jīng)生產(chǎn)并投放市場(chǎng)的諸如財(cái)務(wù)軟件、人事工資管理軟件等通用軟件，具有市場(chǎng)容量的專業(yè)應(yīng)用軟件，以及對(duì)信息企業(yè)的價(jià)值評(píng)估，可采用收益現(xiàn)值法。

　?、拮孕虚_(kāi)發(fā)生產(chǎn)、獨(dú)家轉(zhuǎn)讓并可投入生產(chǎn)的軟件也可采用收益現(xiàn)值法進(jìn)行評(píng)估。

　?、呖刹僮餍暂^強(qiáng)，工作量較大。

　　20 .割差法確定商譽(yù)價(jià)值

　　商譽(yù)指企業(yè)在一定條件下，能獲取高于正常投資報(bào)酬率的收益所形成的價(jià)值。

　　商譽(yù)的評(píng)估值 = 企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估值—企業(yè)的各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和（含可確指無(wú)形資產(chǎn)）

　　21 .超額收益法確定商譽(yù)價(jià)值

　　商譽(yù)評(píng)估值指的是企業(yè)超額收益的本金化價(jià)格。把企業(yè)超額收益作為評(píng)估對(duì)象進(jìn)行商譽(yù)評(píng)估的方法稱為超額收益法。超額收益法視被評(píng)估企業(yè)的不同又可分為超額收益本金化價(jià)格法和超額收益折現(xiàn)法兩種具體方法。

　?。?1 ）超額收益資本化價(jià)格法確定商譽(yù)價(jià)值。

[[image12]]

　?。?2 ）超額收益折現(xiàn)法。

商譽(yù)的價(jià)值 =[[image13]]

　　式中： R i -第 i 年企業(yè)預(yù)期超額收益；

　　i -收益期限序號(hào)；

　　r -折現(xiàn)率；

　　n -收益期限。

　　八、長(zhǎng)期投投資評(píng)估

　　考試目的

　　通過(guò)對(duì)長(zhǎng)期投資評(píng)估內(nèi)容的考核 ， 測(cè)試考生對(duì)長(zhǎng)期投資的特點(diǎn)及評(píng)估方法的掌握情況 . 重點(diǎn)測(cè)試考生對(duì)各類長(zhǎng)期投資評(píng)估有關(guān)的基本概念、評(píng)估具體方法的掌握情況，考核考生分析折和解決長(zhǎng)期投資評(píng)估問(wèn)題的能力。

　?。ǘ┛荚嚮疽?/P>

　　熟悉長(zhǎng)期投資的概念、長(zhǎng)期投資評(píng)估的特點(diǎn)、局限性及程序。

　　掌握債權(quán)投資的特點(diǎn)及評(píng)估上市交易債券和非上市交易債券的方法。

　　3 .了解股票投資的特點(diǎn)，股票的票面價(jià)格、發(fā)行價(jià)格、賬面價(jià)格、清算價(jià)格、內(nèi)在價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格的關(guān)系；掌握上市普通股評(píng)估的技術(shù)思路，以及在固定紅利型、經(jīng)利增長(zhǎng)型和分段型股利分配政策假設(shè)前提下的股票價(jià)值評(píng)估方法；掌握優(yōu)先股的評(píng)估方法；掌握股權(quán)投資收益的分配形式和合同規(guī)定對(duì)長(zhǎng)期投資價(jià)值評(píng)估的影響；掌握非控股長(zhǎng)期投資和控股型長(zhǎng)期投資歷的評(píng)價(jià)評(píng)估方法。

　　4 .了解其他資產(chǎn)的構(gòu)成及成評(píng)估對(duì)象的務(wù)件、標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估方法。

　　（三）要點(diǎn)說(shuō)明

　　1 .長(zhǎng)期投資

　　所謂長(zhǎng)期投資是指不準(zhǔn)備隨時(shí)變現(xiàn)、持有時(shí)間超過(guò) 1 年以上的投資。這咱投資的目的一是為了積累資金，二是為了達(dá)到控制其他企業(yè)或?qū)ζ渌髽I(yè)施加重大的影響，三是出于共他的長(zhǎng)期戰(zhàn)略考慮等。長(zhǎng)期投資按其投資的性質(zhì)的可分為股權(quán)投資、債僅投資和混合性投資三類。

　　2 .債權(quán)投資評(píng)估的特點(diǎn)

　?。?1 ）投資風(fēng)險(xiǎn)較小，安全性較強(qiáng)；

　　（ 2 ）到期還本付息，收益相對(duì)穩(wěn)定；

　?。?3 ）具有較強(qiáng)的流動(dòng)性。

　　3 .非上市交易債券的評(píng)估方法

　　對(duì)于非上市交易債券不能直接采用市價(jià)進(jìn)行評(píng)估，應(yīng)該采取相應(yīng)的評(píng)估方法時(shí)行價(jià)值評(píng)估。對(duì)距評(píng)估基準(zhǔn)日 1 年內(nèi)到期的債券，可以根據(jù)本金加上持有期間的利息確定評(píng)估值；超過(guò) 1 年到期的債券，可以根據(jù)本利和的現(xiàn)值勤確定評(píng)估值。但對(duì)于不能按期收回本金和利息的債券評(píng)估人員應(yīng)在調(diào)查取證的基礎(chǔ)上，通過(guò)分析預(yù)測(cè)，合理確定評(píng)估值。

　　通過(guò)本利和的現(xiàn)值勤確定其評(píng)估值勤的債券，宜采用收益法進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)債券付息方法，債券又可分為到期一次還本付息債券和分次付息、一次還本債券兩種。評(píng)估人員應(yīng)采用不同的方法計(jì)算。

　　4 .股票的清算價(jià)格的是公司清算時(shí)公司的凈資產(chǎn)與公司股票總數(shù)的比值。如果已經(jīng)營(yíng)不善或者其他原因被清算時(shí)，該公司的股票價(jià)值就相當(dāng)于公司股票的清算價(jià)格。

　　5 .股票的內(nèi)在價(jià)值勤，是一種理論價(jià)值或模擬市場(chǎng)值。它是根據(jù)評(píng)估人員對(duì)股票未來(lái)收益的預(yù)測(cè)，經(jīng)過(guò)折現(xiàn)后得到的股票價(jià)值。股票的內(nèi)在價(jià)值主要取決于公司的財(cái)務(wù)狀況、管理水平、技術(shù)開(kāi)發(fā)能力、公司發(fā)展?jié)摿Γ约肮久媾R的各種風(fēng)險(xiǎn)。

　　6 .股票的市場(chǎng)價(jià)格是證券市場(chǎng)上買(mǎi)賣股票的價(jià)格。在證券市場(chǎng)比較定善的條件下，股票的市場(chǎng)價(jià)格基本上是市場(chǎng)對(duì)公司股票內(nèi)在價(jià)值的一種客觀評(píng)價(jià)，在某種程度上可以將市場(chǎng)價(jià)格直接作為股票的評(píng)估價(jià)值。當(dāng)然，當(dāng)證券市場(chǎng)發(fā)育尚未成熟之時(shí)，股票市場(chǎng)的投機(jī)成分太大時(shí)，股票的市場(chǎng)價(jià)格就不能完全代表其內(nèi)在價(jià)值。因此，在具體進(jìn)行股票價(jià)值評(píng)估時(shí)，也就不能不加分析地將其市場(chǎng)價(jià)格作為股票的評(píng)估值。對(duì)于股票的價(jià)值評(píng)估，一般分為上市交易股票兩類進(jìn)行。

　　7 .非上市交易股票中的評(píng)估

　　非上市交易的股票，一般應(yīng)采用收益法評(píng)估，即綜合分析股票發(fā)行企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況及風(fēng)險(xiǎn)、歷史利潤(rùn)水平和分紅情況、行業(yè)收益等因素，合理預(yù)測(cè)股票投資的未來(lái)收益，并選持合理的折現(xiàn)率確定評(píng)估值。

　　8 .固定紅利型股利政策下股票價(jià)值評(píng)估

　　因定紅利型是假設(shè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，分配紅利固定，并且今后也能保持因定水平，在這咱假設(shè)條件下，普通股股票評(píng)估應(yīng)采用年金法。

　　9 .紅利增長(zhǎng)型股利政策下股票價(jià)值評(píng)估

　　紅利增長(zhǎng)型適用于成長(zhǎng)型股票的評(píng)估。成長(zhǎng)型企業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ?，收益率?huì)逐步提高。該類型股票的評(píng)估。成長(zhǎng)型的假設(shè)條件是發(fā)行企業(yè)并未將剩余收益分配給股東，而是用于追加投資擴(kuò)大再生產(chǎn)，因此，紅利呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。在這種假設(shè)前提下，普通股股票價(jià)值評(píng)估應(yīng)考慮將股票收益的預(yù)期增長(zhǎng)率包含在資本化率中。